Оценка для обеспечения кредита

Кредиты, выдаваемые банками и прочими финансовыми организациями, как правило обеспечиваются залогом в форме имущественных прав заемщика на активы. Кредит оформляется в форме ипотеки (в случае залога недвижимости) или в другой форме за фиксированную или нефиксированную плату.

Общим условием является, то, что в случае невозврата займа, кредитор имеет возможность вернуть его с помощью контроля над залогом.

Существует большая разновидность активов, предлагаемых в качестве обеспечения, а также ряд доступных кредитных продуктов, поэтому каждый случай требует индивидуального подхода.

Первостепенной задачей является то, что оценщик должен понимать потребности и цели кредитора, в том числе условия предполагаемого кредита, а кредитор должен понимать содержание предоставляемой консультации. Если на этапе постановки задачи на оценку не известна информация о предполагаемом кредиторе, то в некоторых случаях оценка для залогового кредитования может оказаться неприемлемой для конкретного кредитора. Это может быть связано с тем, что некоторые кредиторы не признают оценку, выполненную по поручению заёмщика или агента, в достаточной степени независимой, или с тем, что данный конкретный кредитор имеет специфические требования в отношении отчета.


Выполнение оценки

Применения оценок

Ниже приведены наиболее распространенные примеры обеспечения, при которых, как правило, требуется оценка:

  • недвижимое имущество, которое используется или будет использоваться самим собственником;
  • недвижимое имущество, которое является или будет использоваться в качестве инвестиционного объекта (например переданное в аренду);
  • недвижимое имущество, полностью оснащенное для ведения определенной коммерческой деятельности и оцениваемое с учетом его коммерческого потенциала;
  • недвижимое имущество, которое является или будет объектом дальнейшей застройки и реконструкции;
  • движимое имущество, запасы, товары и прочие активы.

Вид стоимости и допущения

Рыночная стоимость является тем видом стоимости, который должен быть использован во всех оценках, выполняемых для целей залогового кредитования. Зачастую кредиторы требуют оценку на основании допущения о вынужденной продаже или наложении временного ограничения для гипотетической продажи имущества (ликвидационная стоимость). Оценки для обеспечения кредита зачастую требуют специальных допущений про изменение состояния или условий использования имущества.Например:

  • объект недвижимости был завершен строительством на дату оценки;
  • прогнозный уровень заполнения объекта недвижимости был достигнут на дату оценки; - договора аренды между связанными сторонами не были приняты во внимание;
  • на дату оценки заключен новый договор аренды на определенных условиях или завершен пересмотр арендной платы;
  • отсутствуют какие-либо ограничения , которые могут предотвратить выставление объекта на продажу или помешать его экспозиции на рынке;
  • какой-либо необычной волатильности рынка по состоянию на дату оценки не придается значения.

Этот список не является исчерпывающим, и соответствующие специальные допущения зависят от обстоятельств, при которых выполняется оценка, и от характера оцениваемого имущества. Если специальное допущение ограничивает рыночную стоимость, оценщик должен дать комментарий относительно разницы между рыночной стоимостью и рыночной стоимостью со специальными допущениями.

Содержание отчета

Кроме стандартных требований к содержанию отчета, отчет об оценки для обеспечения кредита должен содержать также комментарии относительно факторов, важных для оценки кредитором продуктивности залога на протяжении срока кредита. Такими факторами являются:

  • текущая активность и тенденции на соответсвующих рынках;
  • прошлый, текущий и ожидаемый в будущем спрос на данный тип имущества с учетом его местоположения (для недвижимости);
  • любой потенциал и потенциальный спрос на существующее или возможное альтернативное использование имущества;
  • влияние любых предсказуемых событий на вероятную будущую стоимость залога на протяжении кредитного периода. Если недавно имела место сделка с имуществом, или была раскрыта информация о предварительно согласованной цене, то необходимо указать, в какой степени эта информация была принята в качестве доказательства рыночной стоимости.

Подходы к оценке

Все подходы к оценке, используемые для определения значения рыночной стоимости, должны основываться на рыночных наблюдениях. Все три подхода (сравнительный, доходный, затратный) могут быть использованы при расчете значения рыночной стоимости для обеспечения залога. Однако если имущество настолько специализированно, что недостаточно доказательств для использования сравнительного или доходного подхода, то вероятно, что такое имущество не будет рассматриваться, как соответствующий залог. Поэтому затратный подход редко используется в оценках для этой цели, кроме как для проверки обоснованности стоимости, определённой с использованием другого подхода.


Особенности оценки

Недвижимость

Дополнительно в отчете об оценке должно быть указано:

  • пояснения относительно жизнеспособности предлагаемого проекта;
  • пояснения относительно запланированных расходов и закупок;
  • если оценка основана на методе остатка - пояснения относительно чувствительности к сделанным допущениям;
  • влияние превышения бюджета или просрочки исполнения договора на стоимость объекта;
  • пояснения относительно ожидаемой продолжительности реконструкции или ремонта имущества, поскольку это может повлиять на текущую стоимость в связи с неудобством пользования и/или временным отсутствием полезности.

Машины и оборудование

При оценке оборудования выступающего обеспечением залога основными рисками являются:

  • риск неадекватного определения стоимости в силу технической сложности оборудования;
  • риск ускоренного снижения стоимости в течение срока кредитования за счет расхождений в нарастании прогнозного и фактического износа.

Можно выделить четыре основные характерные особенности оценки оборудования для залога:

  • высокая конструктивная сложность и наличие множества ценообразующих параметров;
  • использование при оценке некоторых специфических видов оценочных стоимостей;
  • в связи с существенными ограничениями использования доходного подхода, чаще всего используется затратный и сравнительный подходы с учетом их тесной методологической связи. Реализация затратного подхода сопряжена с достаточной сложностью в определении износов;
  • необходимость учета стоимости бренда.

Приоритетным всегда выступает сравнительный подход, а в случае отсутствия рынка оборудования – вариации затратного подхода. Крайним является вариант оценки, на базе предоставленных собственником оборудования сведений о цене приобретения имущества. В этом случае, Оценщик должен найти косвенное подтверждение адекватности цены приобретения имущества. Так же такой вариант вызывает наибольшее число вопросов со стороны кредитора.

Также, как правило, кредиторы требуют не учитывать затраты на доставку и шеф-монтаж оборудования, а иногда выдвигают требования учитывать затраты на демонтаж.

Специализированное имущество

Специализированное имущество может иметь значительную стоимость только как часть бизнеса, к которому оно принадлежит. При выполнении оценки для обеспечения залога, если не указано другое, такое имущество оценивается исходя из специального допущения о том, что бизнес прекратил свое существование, и поэтому стоимость имущества будет отображать стоимость при альтернативном использовании. Оценка должна включать затраты и риски, которые будут связаны с переходом для такого использования. При согласии кредитора, может быть выполнена оценка специализированного имущества, как части действующего предприятия.

При таких обстоятельствах, стоимость будет зависеть от непрерывной прибыльности бизнеса. В этом случае необходимо указать на разницу между стоимостью имущества, как части бизнеса, и стоимостью имущества, если бизнес простаивает или прекратил существование.

Исчерпаемые активы

При оценке для обеспечения залога особое внимание необходимо уделять оценке исчерпаемых активов, т.е. таких активов, которые обычно теряют свою стоимость с течением времени. Примерами являются шахты или карьеры. Ожидаемый срок полезного использования и скорость уменьшения стоимости в течении этого срока должны быть четко определены в отчете.

Определения

ожидаемая (расчетная) денежная сумма, за которую актив или обязательство может быть обменяно в транзакции на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом, которые не связаны между собой, после надлежащего маркетинга и при условии, что стороны располагают всей необходимой информацией, действуют разумно и без принуждения.
стоимость, которая может быть получена при условии продажи объекта оценки в срок, значительно короче срока экспозиции подобного имущества, в течение которого оно может быть продано по цене, равной рыночной стоимости.
это допущение, которое либо допускает факты, отличающиеся от реальных фактов, существующих на дату оценки, или которое не было бы сделано обычным участником рынку в трансакции на дату оценки.

Звоните нам прямо сейчас!

И мы поможем вам сформулировать задачу, определить рамки проекта и оценить ваши затраты на выполнение работ.

+38 (044) 592 55 11